Passivo Ambiental em Postos de Combustível: Como Resolver Áreas Contaminadas

Imagine que o solo do seu posto de combustível guarda “esqueletos” enterrados: vazamentos antigos de tanques ou tubulações que, silenciosamente, contaminaram o solo e até o lençol freático. Esse cenário, infelizmente comum no setor de combustíveis, representa um passivo ambiental.

Um passivo ambiental não é apenas um problema ecológico; é um entrave legal e financeiro gigantesco. Ele pode travar a renovação da sua Licença de Operação, impedir a venda do seu imóvel, bloquear linhas de crédito e, em casos mais graves, levar à interdição do posto e multas milionárias. A contaminação desvaloriza o imóvel drasticamente, transformando um ativo valioso em um fardo.

Este é um passo avançado. Se você quer saber apenas sobre a renovação da licença, leia nosso Guia de Licenciamento Ambiental para Postos de Combustível em 2026.

Quando a Investigação é Obrigatória?

A investigação de passivos ambientais não é uma opção, mas uma exigência legal em diversas situações. Ignorar essa necessidade pode gerar consequências severas:

• Na Renovação da Licença de Operação (LO): Em muitos estados, a renovação da LO exige a apresentação de laudos que comprovem a ausência de contaminação ou o gerenciamento adequado de um passivo existente. Sem essa comprovação, a licença pode ser negada, levando à interdição.

• Na Desativação do Posto: Ao remover tanques de armazenamento subterrâneo (TSA) ou desativar o posto, a investigação ambiental é compulsória. É preciso garantir que a área não está contaminada antes de mudar o uso do solo ou encerrar as atividades.

• Quando Há Suspeita de Vazamento: Qualquer indício de vazamento, como perda inexplicável de estoque de combustível, presença de vapores ou odores atípicos, ou alteração na qualidade da água de poços vizinhos, dispara a obrigatoriedade de investigação imediata.

• Na Compra e Venda de Imóveis: Uma Due Diligence Ambiental é crucial antes de adquirir um posto. O comprador pode herdar a responsabilidade pela contaminação, mesmo que não tenha sido o causador.

As consequências de não investigar são graves: multas diárias, interdição do estabelecimento, bloqueio de bens, ações civis públicas e até mesmo responsabilidade criminal para os administradores.

As Etapas do Gerenciamento (DD 38 da CETESB / CONAMA 420)

O gerenciamento de áreas contaminadas segue um protocolo técnico rigoroso, geralmente baseado em normas como a Decisão de Diretoria 38/2017/C da CETESB (para o estado de São Paulo) e a Resolução CONAMA 420/2009, que estabelece critérios e valores orientadores de qualidade do solo e da água subterrânea.

Este processo é dividido em quatro etapas principais:

1. Avaliação Preliminar

É a fase inicial de levantamento de informações. O objetivo é identificar indícios de contaminação.

• Histórico do Local: Levantamento de dados sobre o uso anterior do terreno, tipos de combustíveis armazenados, incidentes de vazamento.
• Análise de Documentos: Revisão de licenças ambientais, projetos de instalação, relatórios de manutenção de tanques e tubulações.
• Inspeção Visual: Vistoria no local para identificar manchas, odores, vegetação alterada ou outras anomalias.

2. Investigação Confirmatória

Se a Avaliação Preliminar indicar potencial de contaminação, esta etapa busca confirmar a presença de substâncias contaminantes.

• Furos de Sondagem: Perfuração do solo em pontos estratégicos para coleta de amostras.
• Coleta de Solo e Água Subterrânea: Análise laboratorial das amostras para identificar a presença e concentração de contaminantes (BTEX, TPH, etc.).
• Instalação de Poços de Monitoramento: Para acompanhar a qualidade da água subterrânea ao longo do tempo.

3. Investigação Detalhada

Confirmada a contaminação, esta fase visa mapear a extensão e o volume da mancha contaminante.

• Mais Furos de Sondagem e Poços de Monitoramento: Para delimitar vertical e horizontalmente a pluma de contaminação.
• Modelagem Hidrogeológica: Estudo do fluxo da água subterrânea para prever o movimento dos contaminantes.
• Análise de Risco: Avaliação dos riscos à saúde humana e ao meio ambiente.

4. Remediação

É a etapa de “limpeza” da área contaminada, com o objetivo de remover ou reduzir os contaminantes a níveis aceitáveis.

• Bombeamento e Tratamento (Pump and Treat): Extração da água subterrânea contaminada e tratamento em superfície.
• Extração de Vapores do Solo (SVE – Soil Vapor Extraction): Remoção de contaminantes voláteis do solo através de vácuo.
• Biorremediação: Uso de microrganismos para degradar os contaminantes.
• Barreiras Reativas Permeáveis: Instalação de barreiras no subsolo para interceptar e tratar a pluma de contaminação.

Cada uma dessas etapas possui custos e prazos específicos, que variam conforme a complexidade do caso e a legislação do órgão ambiental local.

O Risco Jurídico e a Desvalorização

Um posto de combustível com passivo ambiental vale muito menos no mercado. A contaminação não é apenas um problema técnico; ela gera uma complexa teia de responsabilidades jurídicas e uma desvalorização imobiliária significativa.

Responsabilidade Ambiental

A legislação ambiental brasileira, especialmente a Lei 9.605/1998 (Lei de Crimes Ambientais), estabelece que a responsabilidade por danos ambientais é objetiva (independe de culpa) e solidária. Isso significa que:

• Dono do Imóvel: O proprietário do terreno, mesmo que não tenha causado a contaminação, pode ser responsabilizado pela sua remediação.
• Dono do Fundo de Comércio: O operador do posto, que causou ou permitiu a contaminação, é diretamente responsável.
• Distribuidora de Combustíveis: Em alguns casos, a distribuidora que fornecia o combustível pode ser corresponsável, especialmente se houver evidências de falha na manutenção ou fornecimento de equipamentos.

A responsabilidade pode ser solidária, ou seja, qualquer um dos envolvidos pode ser acionado para arcar com a totalidade dos custos de remediação. Isso impacta diretamente a venda ou aluguel do imóvel, pois potenciais compradores ou locatários se tornam corresponsáveis pelo passivo.

Desvalorização Imobiliária

Um posto contaminado é um imóvel de difícil comercialização. Bancos hesitam em conceder financiamentos, investidores evitam o risco, e o valor de mercado despenca. A incerteza sobre os custos de remediação e o tempo necessário para regularização afasta qualquer interessado, transformando o imóvel em um “elefante branco” ambiental.

Conclusão: Resolver é Mais Barato que Pagar Multa

Enfrentar um passivo ambiental pode parecer um custo alto, mas a inação é sempre mais cara. Resolver o passivo é, na grande maioria dos casos, muito mais barato do que arcar com multas diárias de interdição, processos judiciais, bloqueio de bens e a desvalorização permanente do seu patrimônio.

A Bender Advocacia é especialista em Direito Ambiental para o setor de combustíveis. Nossa equipe atua na análise de passivos ambientais, na gestão de todas as etapas do gerenciamento de áreas contaminadas e na defesa jurídica contra autuações e processos. Não espere o fiscal chegar ou a interdição acontecer.

Se o seu posto possui um passivo ambiental, ou se você suspeita de contaminação, entre em contato conosco para uma análise técnica e jurídica do seu caso. Aja proativamente e proteja seu negócio e seu patrimônio.